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エアコンが壊れた、雨漏りがする、水道が詰まったのに大家が動かない——そういった状況の対処法を解説する。「借りている側だから強く言えない」と我慢してしまう人も多いが、修繕義務は法律で決まっているので、正しい手順を踏めば入居者側の権利として主張できる。泣き寝入りする前に、まずこの記事の手順を試してほしい。
大家の修繕義務
民法606条で、大家は賃貸物件を使用・収益できる状態に維持する義務がある。エアコン・給湯器・配管など設備の故障は原則として大家が修繕費用を負担する。これは特約で一方的に免除できるものではなく、契約書に「設備の故障は入居者負担」と書かれていても、法律上の修繕義務自体は残るケースが多い。「契約書にそう書いてあるから仕方ない」と最初から諦める必要はない。
入居者負担になるケースとの違い
すべての故障が大家負担というわけではない。入居者の過失（物をぶつけて破損させた、掃除を怠って詰まらせたなど）による故障は入居者負担になるのが一般的だ。この線引きを知らないと、大家負担のケースでも自分で払ってしまうことがある。逆に経年劣化や通常の使用による故障は大家負担になる。判断が難しい場合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認すると、故障・損耗の分類が具体的に例示されている。
まず書面で連絡する
口頭で伝えても「言った・言わない」になりやすい。メール・LINEなど記録が残る方法で連絡する。「〇月〇日までに対応いただけない場合は別途対応を検討します」と期限を明示するのが効果的。写真や動画で故障箇所を記録しておくと、後々のトラブルでも証拠として使える。連絡した日時と相手の返答内容も、簡単なメモでいいので必ず残しておくこと。
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大家が動かない場合の対処法
- 管理会社に連絡：大家に直接言っても動かないなら管理会社を通す
- 国土交通省の賃貸住宅トラブル防止ガイドライン確認：自分の状況が大家負担か入居者負担かを整理
- 自分で修繕して費用を請求：緊急性が高い場合は自己対処できる（2020年民法改正で明文化）
- 消費生活センターに相談：第三者を入れることで大家が動きやすくなることがある
- 弁護士・司法書士に相談：修繕義務の履行や損害賠償請求が必要な場合
自分で修繕して費用を請求する場合は、事前に大家へ「修繕しないなら自分で手配して費用を請求する」と伝えたうえで、見積もりを取り、領収書を保管しておくことが重要だ。事後に一方的に高額請求をすると、逆にトラブルの原因になりかねない。複数業者から相見積もりを取っておくと、金額の妥当性を後から示しやすい。
家賃を払わない「支払い拒否」は危険
「修繕してくれないから家賃を払わない」は違法になるリスクがある。家賃の不払いは契約解除・強制退去の理由になり得るため、やるなら法律の専門家に相談した上で手続きを踏むこと。正しい方法は「家賃を払いつつ修繕を求める」か、弁護士を通じて「一部を供託する」といった手段であり、自己判断でいきなり支払いを止めるのは避けたい。
退去時のトラブルにも備えておく
修繕を巡るトラブルは、実は退去時の原状回復トラブルにもつながりやすい。入居中に大家とやり取りした記録（メール・写真）は、退去時の敷金精算でも「この傷は入居前からあった」「この故障は経年劣化だった」という証拠として使える。トラブルが起きた時点の記録は、その場限りのものではなく退去まで見据えて残しておく価値がある。入居時点で部屋全体を写真に残しておく習慣も、後々の敷金トラブルを防ぐ効果がある。
賃貸トラブル全般の相談先
修繕以外にも、更新料・敷金精算・近隣トラブルなど賃貸にまつわる問題は多岐にわたる。詐欺まがいの悪質な不動産業者に当たってしまった場合は、消費生活センター（188）が窓口になる。契約書の内容自体に疑問がある場合は、宅地建物取引業法に詳しい弁護士・司法書士への相談が確実だ。一人で契約書とにらめっこして悩むより、専門家に契約書を見てもらったほうが早く解決の糸口が見つかることが多い。
逆に家賃の支払いが厳しくなっている場合
修繕トラブルとは逆に、自分自身の家賃の支払いが厳しくなっている場合は、大家との交渉方法や公的な支援制度も知っておきたい。→ 滞納した家賃の交渉術や、収入減少時に使える→ 住居確保給付金とは？もらえる条件と申請方法も参考にしてほしい。
エアコンの修理依頼が後回しにされたときの実例
真夏にエアコンが壊れて連絡したのに、管理会社から「業者の予定が埋まっていて2週間後」と言われるケースは珍しくない。この場合、まず「熱中症のリスクがある緊急性の高い故障」であることを書面で明確に伝え、優先対応を求めるのが基本になる。それでも動きが遅い場合は、代替の冷房器具（扇風機・スポットクーラー）のレンタル費用を一時的に自己負担し、後から領収書とともに請求する方法も選べる。ここでも「事前に伝えてから動く」という順番を守ることが、後のトラブル回避につながる。
賃貸契約書を見直しておく
トラブルが起きてから慌てて契約書を探す人は多いが、修繕・原状回復・特約に関する条項は事前に目を通しておくと交渉がスムーズになる。特に「設備の故障は借主負担とする」といった特約が入っている契約書もあるが、法律上の修繕義務を完全に免除する内容は無効と判断されることもあるため、特約の文言だけで諦めずに専門家に確認する価値はある。
まとめ
大家の修繕義務は法律で定められている。まず書面で記録を残しながら交渉、動かなければ管理会社・消費生活センター・弁護士の順で相談先を上げていく。感情的に対立するより、記録と手順を積み重ねたほうが結果的に早く解決することが多い。長引く場合ほど「自分が我慢すればいい」と思わず、早めに第三者を入れることを意識したい。
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